Kupno Nieruchomości w Hiszpanii 🇪🇸🏡

Dlaczego warto?

Kupno nieruchomości w Hiszpanii – dlaczego warto?

Kupno nieruchomości w Hiszpanii od lat przyciąga Polaków marzących o słońcu przez większą część roku, o bogatej kulturze i możliwości pracy zdalnej z plaży. Ponieważ zarówno Hiszpania, jak i Polska należą do Unii Europejskiej, Polak kupujący mieszkanie podlega dokładnie tym samym przepisom, co obywatel Hiszpanii. Nie trzeba uzyskiwać żadnych dodatkowych zezwoleń: wystarczy przejść standardową hiszpańską procedurę – wyrobić numer NIE (hiszpański odpowiednik krajowego nr DNI), okazać ważny dowód tożsamości, zawrzeć umowę rezerwacyjną i podpisać akt notarialny. W praktyce jedyną różnicą może być sposób finansowania, bo banki często oferują niższy procent kredytu osobom bez rezydencji podatkowej w Hiszpanii. Poza tym cały proces – od rejestru nieruchomości po wpis do księgi wieczystej – przebiega tak samo dla Polaka, jak i dla Hiszpana.

Dla wielu osób taki zakup nieruchomości to nie tylko wakacyjny kaprys, lecz także sposób na ulokowanie oszczędności. Hiszpańskie nieruchomości w popularnych kurortach wciąż kosztują mniej niż nad Bałtykiem, a średnie ceny nieruchomości rosną powoli i stabilnie. Według najnowszych raportów średnie ceny nieruchomości na popularnym wybrzeżu Costa Blanca czy Costa del Sol są nadal niższe niż w wielu nadmorskich kurortach we Francji czy we Włoszech. Każdy przypadek kupna nieruchomości jest inny, ale cel bywa podobny: znaleźć idealną nieruchomość, która będzie miejscem do życia, odpoczynku lub bezpieczną lokatą kapitału. Dobrze zaplanowany wyjazd i oględziny pozwalają odkryć prawdziwe perełki. Jeśli jednak dobrze zaplanujesz finansowanie i zrozumiesz lokalne regulacje, idealna nieruchomość może stać się nie tylko drugim domem, lecz także stabilną inwestycją generującą dochód pasywny. Coraz więcej Polaków odkrywa, że wymarzone nieruchomości pod hiszpańskim słońcem wcale nie muszą pozostać w sferze marzeń – wystarczy właściwe przygotowanie i świadome decyzje już na starcie procesu zakupu.

Hiszpański rynek nieruchomości – co musisz wiedzieć przed zakupem

Rynek pierwotny vs. rynek wtórny

Hiszpański rynek nieruchomości dzieli się na dwa główne segmenty. Rynek pierwotny to świeżo ukończone mieszkania i domy od dewelopera – kusi nowoczesnym standardem, ale wymaga cierpliwości, bo formalności trwają dłużej. Rynek wtórny oferuje gotowe klucze „od ręki”, większy wybór oraz często lepsze lokalizacje w centrach miast.

Tłumacz przysięgły języka hiszpańskiego

przetłumacz dokumenty niezbędne do zakupu nieruchomości

W praktyce to właśnie tu trafia najwięcej ofert nieruchomości, a sama sprzedaż nieruchomości przebiega szybciej, bo poprzedni właściciel ma już pełną dokumentację. Warto śledzić ogłoszenia, bo przy dużym popycie sprzedaż nieruchomości potrafi zamknąć się w kilka tygodni.

Ceny mieszkań i domów w 2025

Rok 2025 przyniósł lekki wzrost, ale ceny nieruchomości w Hiszpanii wciąż wypadają korzystnie na tle Europy Zachodniej. Średnie ceny nieruchomości to ok. 2 400 €/m² na wybrzeżach i 3 100 €/m² w Barcelonie czy Madrycie. Nabywcy zwracają uwagę nie tylko na ceny mieszkań, lecz także na pełne ceny zakupu po doliczeniu podatków i opłat notarialnych. Pamiętaj, że ostateczna wartość netto nieruchomości zależy od kosztów utrzymania, a długofalowo rosnące wartości nieruchomości pomagają chronić kapitał przed inflacją.

Procedura zakupu nieruchomości krok po kroku

Koszty i podatki przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii

Podatek VAT, ITP, AJD – najważniejsze podatki w Hiszpanii

Na hiszpańskim akcie własności pojawiają się trzy główne obciążenia, uznawane za najważniejsze podatki w Hiszpanii przy zakupie domu lub mieszkania:

Podatek VAT (IVA) – dotyczy tylko nowych lokali od dewelopera. Wynosi 10 % ceny.
Podatek ITP – zapłacisz go na rynku wtórnym zamiast VAT-u. Stawka zależy od regionu i mieści się zazwyczaj w przedziale 6–10 %.
Podatek AJD – to niewielka opłata stemplowa (0,5–1,5 %) za wpisanie aktu do rejestru nieruchomości.

Te trzy pozycje to fundament hiszpańskich podatków od nieruchomości. Warto je doliczyć do kalkulacji jeszcze przed złożeniem oferty, bo razem potrafią podnieść finalne koszty zakupu o około 10–13 %.

Dodatkowe koszty transakcyjne i utrzymania

Oprócz ceny nieruchomości i wspomnianych podatków musisz uwzględnić inne dodatkowe koszty. Należą do nich honorarium notariusza, opłata za wpis do rejestru, tłumacz przysięgły oraz prowizja banku, jeśli finansujesz się kredytem. Razem to zwykle kolejne 2–3 % wartości zakupu.

Po przejęciu kluczy pojawiają się jeszcze koszty utrzymania nieruchomości: roczny podatek miejski IBI, rachunki za media, opłaty wspólnoty oraz obowiązkowe ubezpieczenie nieruchomości (przy kredycie). Dodaj je do budżetu, aby uniknąć niespodzianek.

Finansowanie zakupu nieruchomości – kredyt czy gotówka?

Decyzja o tym, czy finansowanie zakupu nieruchomości oprzeć na gotówce, czy sięgnąć po kredyt, zależy głównie od Twojej płynności i planów inwestycyjnych. Płacąc gotówką, zamykasz transakcję szybciej, czasem uzyskujesz lepsze ceny zakupu, ale zamrażasz sporą część kapitału. Z kolei bankowy kredyt hipoteczny na nieruchomości pozwala zachować rezerwę środków na remont lub kolejne inwestycje, choć podnosi całkowite koszty zakupu o odsetki i prowizje.

Kredyt hipoteczny w Hiszpanii dla nierezydentów

Banki bez problemu udzielają kredytu hipotecznego w Hiszpanii osobom spoza kraju, ale zwykle finansują 60–70 % wartości lokalu. Oznacza to, że hiszpański bank pożyczy Ci maksymalnie 60 – 70 % wartości nieruchomości, a resztę musisz pokryć z własnych środków.Aby wnioskować o taki kredyt, potrzebujesz:

numeru NIE,
konta w banku hiszpańskim,
tłumaczonych zaświadczeń o dochodach.

Proces jest podobny do polskiego – wycena mieszkania, decyzja kredytowa, podpisanie umowy kredytowej i notarialne kupno mieszkania. Pamiętaj jednak, że bank doliczy opłatę za wycenę, polisę na życie i ubezpieczenie nieruchomości, co zwiększa koszty startowe.

Koszty kredytu hipotecznego i oprocentowanie

Na 2025 r. przeciętne oprocentowanie dla cudzoziemców waha się od 3,5 % do 4,2 % zmiennego EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) to średnie oprocentowanie, po jakim największe europejskie banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze w euro na określony czas. Na początek zapłacisz:

prowizję za udzielenie (0,5–1 % kwoty),
koszty kredytu hipotecznego związane z notariuszem i rejestrem,
podatek AJD od wpisu hipoteki (część dodatkowych kosztów).

Rola agencji nieruchomości w Hiszpanii – czy warto skorzystać?

Usługi agencji i opłaty agentów nieruchomości

Dla wielu, kupując nieruchomość pierwszym kontaktem z rynkiem są lokalne agencje nieruchomości albo międzynarodowe agencje działające online. Ich główne usługi to:

wyszukiwanie dopasowanych ofert nieruchomości (także tych niewidocznych w popularnych portalach),
organizacja oględzin i wideoprezentacji,
negocjacje ceny z właścicielem,
kompletowanie dokumentów przed podpisaniem umowy,
pomoc przy otwieraniu konta i tłumaczeniu u notariusza.

Za tę usługę płaci sprzedający lub kupujący – zależnie od regionu i praktyki biura. Typowe opłaty agentów nieruchomości na hiszpańskim wybrzeżu to 3 – 5 % ceny transakcyjnej.

Warto ustalić to z góry na piśmie; unikniesz niespodzianek i będziesz dokładnie wiedzieć, ile kosztuje pomoc agenta nieruchomości.

Jak wybrać biuro nieruchomości w Hiszpanii

Przy tak wielu ofertach kluczowy jest wybór solidnego partnera. Szukaj firm, które:

Działają legalnie – sprawdź numer licencji i członkostwo w lokalnym stowarzyszeniu.

Mają polsko- lub anglojęzycznego doradcę – bariera językowa to stres, którego łatwo uniknąć.

Transparentnie pokazują prowizję – dobre biuro nieruchomości w Hiszpanii podaje stawkę w oficjalnej ofercie.

Współpracują z prawnikiem – prawnik czuwa nad umową, a agent skupia się na negocjacjach.

Prezentują referencje – poproś o kontakty do wcześniejszych klientów.

Taka selekcja podnosi szansę, że pomoc agenta nieruchomości naprawdę usprawni zakup, a nie doda zbędnych kosztów. Dzięki rzetelnemu pośrednikowi łatwiej znaleźć perełki, ominąć pułapki i zamknąć transakcję w przyjaznej atmosferze.

Złota wiza i inne ścieżki rezydencji dla inwestorów

Jeszcze do niedawna złota wiza była najprostszym sposobem na legalny pobyt w Hiszpanii – wystarczył zakup nieruchomości w Hiszpanii za co najmniej 500 000 € i można było cieszyć się pięcioletnim zezwoleniem na pobyt bez konieczności mieszkania tu na stałe. Od kwietnia 2025 r. rząd ten program zamknął, dlatego każdy nowy przypadek kupna nieruchomości nie daje już automatycznie prawa pobytu.

Co zatem zamiast? Przy nabywaniu hiszpańskich nieruchomości warto rozważyć trzy alternatywy:

Wiza niezarobkowa (Non-Lucrative Visa) – wystarczy udowodnić stabilne dochody pasywne lub oszczędności (ok. 30 000 € rocznie dla jednej osoby).
Wiza dla pracujących zdalnie (Digital Nomad Visa) – popularna wśród freelancerów; wymaga udokumentowanego zdalnego kontraktu i dochodu na poziomie ok. 2 200 € miesięcznie.
Zwykła rezydencja poprzez działalność gospodarczą – jeśli planujesz firmę lub pracę etatową w Hiszpanii, procedura jest dłuższa, ale też otwarta dla obywateli UE.

Każda opcja ma swoje plusy i formalności, lecz najważniejsze, by przed ostatecznym zakupem nieruchomości w Hiszpanii upewnić się, że wybrany tytuł pobytowy naprawdę pasuje do Twoich planów życiowych i budżetu.

Rodzaje nieruchomości w Hiszpanii – od apartamentów po wille

Kiedy już wiesz, gdzie chcesz kupować, pora zdecydować, co dokładnie kupić. Rodzaje nieruchomości w Hiszpanii są bardzo zróżnicowane: kompaktowe apartamenty typu studio idealne pod wynajem krótkoterminowy, przestronne bungalowy z prywatnym ogródkiem, tradycyjne townhouses w zabytkowych centrach oraz wolnostojące wille z basenem. Są też rustykalne fincas na wsi dla miłośników natury. Określenie swoich priorytetów pozwoli zawęzić nieruchomości do kilku konkretnych adresów. Dla jednych zakup wymarzonej nieruchomości oznacza małe mieszkanie z balkonem kilka minut od plaży, dla innych będzie to nowoczesna willa z panoramicznym widokiem na morze – wybór należy do Ciebie.

Wybór lokalizacji i rodzaje nieruchomości w Hiszpanii

Atrakcyjne lokalizacje: Costa Blanca, Costa del Sol, Andaluzja

Dobra lokalizacja nieruchomości to klucz do komfortu i stabilnego wzrostu wartości. Największym magnesem pozostaje Costa Blanca – wpisując w wyszukiwarkę „nieruchomości Costa Blanca” znajdziesz tysiące ogłoszeń od małych studiów po luksusowe wille z widokiem na Morze Śródziemne. Na południowym wybrzeżu króluje słoneczna Costa del Sol, której plaże i pola golfowe windują popyt, ale i długofalowe wartości nieruchomości. Jeśli zależy Ci na autentycznym klimacie południa, sprawdź szeroki region Hiszpanii zwany Andaluzja – tu ceny gruntów są jeszcze przystępne, a białe miasteczka w górach zachwycają spokojem. W każdej z tych stref znajdziesz ofertę dopasowaną do różnych budżetów; kluczem jest zdefiniować, co dla Ciebie oznacza idealna nieruchomość – bliskość plaży, szkoły międzynarodowe, czy może cisza w otoczeniu oliwnych gajów.

Miejskie życie – dla tych, którzy marzą o kawie na tarasie z widokiem na dachy miasta

Dla tych, którzy marzą o codziennej kawie na tarasie, spacerach po klimatycznych uliczkach i dostępie do kultury, hiszpańskie nieruchomości w Barcelonie lub Madrycie mogą być świetną alternatywą. Oba miasta oferują zróżnicowany wybór dzielnic – od spokojnych, rodzinnych osiedli po tętniące życiem centra z loftami i apartamentami w stylu modernistycznym. Co ważne, wciąż można tu znaleźć lokalizacje przystępne cenowo, które zapewniają wysoki komfort życia oraz dobrą komunikację z resztą kraju i Europy.

Barcelona – dzielnice warte rozważenia przy zakupie nieruchomości

Poble-sec – bardzo blisko centrum, dobrze skomunikowana, z rosnącym zainteresowaniem wśród młodych.
Sants-Montjuïc – duża dzielnica z mieszaną zabudową, świetną infrastrukturą i łatwym dostępem do metra i lotniska.
Sant Andreu – klimatyczna, spokojna dzielnica z bardziej lokalnym charakterem i atrakcyjnymi cenami.
Horta-Guinardó – zielona okolica z dobrym stosunkiem ceny do jakości życia; idealna dla rodzin.
Nou Barris – najtańsza dzielnica Barcelony, dobre na start lub pod wynajem długoterminowy.

Madryt – dzielnice dostępne cenowo i dobrze rozwinięte

Carabanchel – szybko rozwijająca się dzielnica z dużą ilością mieszkań z rynku wtórnego w atrakcyjnych cenach.
Usera – dobra komunikacja z centrum, rosnący popyt wśród młodych mieszkańców i imigrantów.
Puente de Vallecas – zróżnicowana, żywa dzielnica, gdzie nadal można znaleźć mieszkania w rozsądnych cenach.
Tetuán – modna dzielnica z potencjałem inwestycyjnym, zwłaszcza w okolicy Cuatro Caminos.
Villaverde – jedno z najtańszych miejsc w Madrycie, przyciąga inwestorów szukających wyższej stopy zwrotu.

Inne przystępne lokalizacje poza głównymi miastami

Torrevieja (Costa Blanca) – tanie nieruchomości, duża społeczność zagraniczna, dobre pod wynajem.
Denia i Jávea – mniejsze, spokojniejsze miejscowości z pięknymi plażami i klimatem do życia na co dzień.
Murcia – region wewnątrz lądu z bardzo korzystnymi cenami i nowoczesną infrastrukturą.
Castellón de la Plana – niedoceniane miasto z dostępem do morza, dynamicznie się rozwija.
Almería (Andaluzja) – cieplejszy i tańszy niż Malaga, z dużym potencjałem na przyszłość.
Alicante – kompromis między ceną a jakością życia; popularne wśród Polaków.

Droga do zakupu wymarzonej nieruchomości w Hiszpanii

Kupno mieszkania czy domu w Hiszpanii to marzenie wielu osób – i jak pokazuje praktyka, wcale nie tak trudne do zrealizowania. Niezależnie od tego, czy szukasz miejsca na wakacje, pod inwestycję, czy przeprowadzkę na stałe, kluczem do sukcesu jest dobre przygotowanie. Poznanie lokalnych zasad, przemyślany wybór lokalizacji i wsparcie doświadczonego prawnika lub agenta znacząco ułatwiają cały proces zakupu.

Udostępnij wpis

Zamów

Tłumaczenie dokumentów standaryzowanych

Chcesz przetłumaczyć dokumenty urzędowe, takie jak np. akt stanu cywilnego, świadectwo szkolne, dokumenty samochodowe , prawo jazdy lub inny standaryzowany dokument wydany przez organ Państwowy?

Przejdź bezpośrednio do sklepu, wybierz swój dokument i zleć błyskawiczne tłumaczenie.

Wybierz opcje Ten produkt ma wiele wariantów. Opcje można wybrać na stronie produktu

📝 Tłumaczenie Przysięgłe Angielskich Dokumentów Samochodowych na Język Polski

Wybierz opcje Ten produkt ma wiele wariantów. Opcje można wybrać na stronie produktu

📜 Tłumaczenie przysięgłe Niemieckie Dokumenty Samochodowe na język polski

Wybierz opcje Ten produkt ma wiele wariantów. Opcje można wybrać na stronie produktu

Kupno Nieruchomości w Hiszpanii 🇪🇸🏡

Dlaczego warto?